1
Ile wynosi koszt kapitału, jeżeli roczna stopa oprocentowania kredytu
hipotecznego w banku A wynosi 6%, a stopa podatku dochodowego 19%, inflacja
2,5%. Odsetki od kredytu stanowią koszt podatkowy. Przedsiębiorca korzysta z
tzw. 'tarczy podatkowej'
(K. Marcinek, Finansowa ocena inwestowania w nieruchomości komercyjne, Katowice 2009 r.)
4,86%iT = i x (1-T), gdzie:iT – koszt kapitału z kredytu bankowego,i – roczna stopa oprocentowania kredytu bankowego,T – stopa podatku dochodowego
2
Jakie fazy obejmuje cykl życia nieruchomości w sensie ekonomicznym?
(K. Marcinek, Finansowa ocena inwestowania w nieruchomości komercyjne)
Cykl ekonomiczny – patrzenie na nieruchomość jako źródło dochodu, obiekt wprowadzamy na rynek nieruchomości.
Cykl 'życia' nieruchomości w sensie ekonomicznym obejmuje fazy:
· wprowadzenie nieruchomości na rynek, wzrost wartości nieruchomości, efekt dojrzałości, spadek wartości, faza niepewności.
3
Próg rentowności określony dla nieruchomości wynosi 82%. Co to oznacza?
PR = (WOP + OZD)/DB
PR – próg rentowności
WOP – roczne wydatki operacyjne
OZD – obsługa zadłużenia
DB – dochód brutto
Wynik można traktować jako minimalny stopień wykorzystania nieruchomości, przy którym dochód operacyjny netto jest wystarczający, aby pokryć wydatki operacyjne oraz obsługę długu. Inaczej mówiąc, maksymalny współczynnik niewykorzystania nieruchomości wynosi (1-PR) = 18%
4
W analizie opłacalności przedsięwzięć inwestycyjnych stopa dyskontowa jest
interpretowana jako wymagana stopa zwrotu. Jakie są jej relacje rynkowe?
(W. Rogowski, Rachunek efektywności przedsięwzięć inwestycyjnych, K. Marcinek, Finansowa ocena inwestowania w nieruchomości komercyjne)
Stopa dyskontowa służy do przeliczania wartości elementów przedsięwzięcia pochodzących z różnych okresów w przyszłości na ich wartość obecną.
Stopa dyskontowa wyraża zmianę wartości pieniądza w danym okresie (najczęściej w ciągu roku), odzwierciedla więc poziom inflacji, kosztu alternatywnego oraz ryzyka.
W finansowej analizie opłacalności przedsięwzięcia w nieruchomość, stopa ta pełni różne funkcje, w tym m.in. wyraża stopę zwrotu, jakiej inwestor oczekuje od kapitału, który zamierza zaangażować w rozważane przedsięwzięcie lub wyznacza koszt zaangażowanego w inwestycję kapitału.
5
Jeżeli wartość bieżąca netto (NPV) jest dodatnia, co to oznacza?
a) przedsięwzięcie zapewnia wymaganą stopę zwrotu
b) zdyskontowana wartość wpływów uzyskiwanych w okresie eksploatacji jest większa niż zdyskontowana wartość wydatków pieniężnych
c) inwestor uzyska pewną nadwyżkę (ponad poniesione wszystkie wydatki) (XII.11)
Odp. A,B,C
6
Podstawą oceny opłacalności inwestycji jest kryterium NVP. Inwestor, ma dokonać wyboru jednego wariantu, spośród rozpatrywanych. Za najlepszy wariant, z punktu widzenia tego kryterium, uznaje się ten, dla którego wartość NPV jest - jakie?
(W. Rogowski, Rachunek efektywności przedsięwzięć inwestycyjnych)
. Za najlepszy wariant, z punktu widzenia tego kryterium, uznaje się ten, dla którego wartość NPV jest - najwyższa
Inwestycja może być zaakceptowana, jeżeli wartość bieżąca netto jest większa od zera (lub równa), czyli NPV?0. Spośród dwóch projektów inwestycyjnych ten jest lepszy, który zapewnia wyższy poziom NPV. Inwestycja może być zaakceptowana, jeżeli wewnętrzna stopa zwrotu jest co najmniej równa oczekiwanej przez inwestora stopie zwrotu, czyli IRR?r, gdzie IRR - wewnętrzna stopa zwrotu, r - oczekiwana przez inwestora stopa zwrotu. Spośród dwóch inwestycji ta jest lepsza, która zapewnia wyższe IRR. Obie techniki dają sygnały decyzyjne: o akceptacji lub odrzuceniu inwestycji. Nie pozwalają one jednak uszeregować inwestycji w taki sam sposób, a więc odpowiedzieć, który z projektów, spełniający kryteria dodatniej wartości bieżącej netto jest lepszy. Dlatego też dla inwestora, którego celem jest maksymalizacja bogactwa, lepszym kryterium jest NPV. Kryterium IRR staje się bezużyteczne, jeżeli strumień dochodów ma przebieg niekonwencjonalny, to znaczy zmienia kierunki (z ujemnych na dodatnie i odwrotnie). Wówczas może wystąpić kilka wewnętrznych stóp zwrotu
7
Jakie kryterium stosuje się dla porównania opłacalności dwóch przedsięwzięć
inwestycyjnych różniących się skalą nakładów inwestycyjnych ?
Stopa zwrotu R = K/I x 100%
K – korzyść netto wyrażona zyskiem
I – zaangażowany kapitał (nakład inwestycyjny)
8
Koszt kapitału obcego (długu) jest najczęściej wyższy???? –niższy od kosztu kapitału
własnego - dlaczego?
Istnieją dwa źródła kapitału: kapitał własny oraz kapitał obcy.
Kapitał własny pochodzi głównie z emisji nowych akcji. Może także pochodzić z niewypłaconego (reinwestowanego) zysku. Koszt kapitału własnego może oznaczać wszelkie opłaty i prowizje związane z emisją akcji oraz kwotę podatku od zatrzymanego zysku. W przypadku wypłaty dywidendy dla akcjonariuszy zysk przedsiębiorstwa jest podwójnie opodatkowany, dlatego też koszt kapitału własnego w postaci zysków reinwestowanych jest niższy niż koszt kapitału pochodzącego z emisji akcji.
Kapitał obcy najczęściej pozyskiwany jest w postaci kredytu bankowego. Koszt kapitału obcego określają głównie odsetki od zadłużenia, pomniejszone o odpisy z podstawy opodatkowania (tarcza podatkowa). W związku z tym, że kredytodawcy ponoszą mniejsze ryzyko, niż akcjonariusze oraz że koszt kapitału obcego zmniejsza działanie tarczy podatkowej - możemy stwierdzić że koszt kapitału obcego jest niższy niż kapitału własnego.
Podsumowując:
· koszt kapitału zawiera w sobie ryzyko inwestycji
· koszt kapitału to koszt alternatywny
· koszt kapitału własnego jest wyższy niż kapitału obcego
· koszt kapitału najczęściej określany jest jako średni ważony koszt kapitału.
Koszt kapitału obcego (długu) jest z reguły niższy od kosztu kapitału własnego inwestora, co wynika z 2 głównych powodów:
- zastosowania korzyści podatkowej – koszt długu pomniejsza podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym,
- wierzyciele nie wymagają premii za ryzyko w odróżnieniu od inwestora.
9
Co się zalicza do wewnętrznych źródeł finansowania przedsięwzięć
inwestycyjnych?
(Ocena efektywności inwestycji, red. S. Wrzosek)
Do wewnętrznych źródeł finansowania przedsięwzięć inwestycyjnych
zalicza się:
zysk, amortyzację i zmiany majątkowe (sprzedaż zbędnych składników majątkowych)
Jednym ze źródeł finansowania przedsiębiorstw kapitałem własnym jest finansowanie wewnętrzne, do którego można zaliczyć zysk netto, amortyzację, przekształcenie majątku, przekształcenie kapitału oraz rezerw
W finansowaniu wewnętrznym wyróżniamy następujące sposoby pozyskiwania środków finansowych są to: przekształcenia majątkowe gdzie zmiany powstają w wyniku finansowania inwestycji, z odpisów amortyzacyjnych, w wyniku przyspieszenia obrotu kapitału oraz poprzez zmniejszenia majątku i sprzedaż zbędnych jego składników. Kształtowanie kapitału polega natomiast na tworzeniu długookresowych rezerw i zatrzymaniu zysku w przedsiębiorstwie.
Kapitały własne pochodzą od samego przedsiębiorstwa lub jego akcjonariuszy czy udziałowców,
10
Wartość emisyjna obligacji stanowi cenę, za którą emitent sprzedaje obligacje
subskrybentom. Jaka może być ta cena?
(E. Nowak, E. Pielichaty, M. Poszwa, Rachunek opłacalności inwestowania)
Cena emisyjna obligacji to cena ustalana przez Emitenta, która może być równa, niższa lub wyższa od nominału. Nie może być jednak niższa od ceny zamiany.
Cena emisyjna – jest to cena, po jakiej emitent sprzedaje obligacje na rynku pierwotnym. Obligacje mogą być sprzedawane po cenie emisyjnej równej wartości nominalnej i wtedy nazywają się obligacjami kuponowymi. Obligację mogą być również sprzedane powyżej wartości nominalnej (z premią) lub poniżej wartości nominalnej (z dyskontem).
12
Aktywa netto to:
UOR: aktywa jednostki pomniejszone o zobowiązania, odpowiadające wartościowo kapitałowi (funduszowi) własnemu
13
Bilans to:
(Messner Z., Pfaf J., Rachunkowość finansowa cz. I , Stow. Księg. w Polsce, 2009 r.)
Bilans to
stany aktywów i pasywów na dzień kończący bieżący i poprzedni rok obrotowy
14
Rachunek zysków i strat informuje: (o czym?)
UOR Art. 47. 1. W rachunku zysków i strat wykazuje się oddzielnie przychody, koszty, zyski i straty oraz obowiązkowe obciążenia wyniku finansowego za bieżący i poprzedni rok obrotowy.
Informuje jaka jest efektywność poszczególnych rodzajów działalności oraz jaki jest ogólny wynik finansowy przedsiębiorstwa.
+ Przychody ze sprzedaży netto - Koszty wytworzenia sprzedanych wyrobów = Zysk/strata na sprzedaży (brutto) - Koszty ogólne zarządu - Koszty sprzedaży = Zysk/strata na sprzedaży (netto) + Pozostałe przychody operacyjne - Pozostałe koszty operacyjne = Zysk/strata na działalności operacyjnej (EBIT) + Przychody finansowe - Koszty finansowe = Zysk/strata na działalności gospodarczej + Zyski nadzwyczajne - Straty nadzwyczajne = Zysk/strata brutto - Podatek dochodowy = Zysk/strata netto
15
Co jest konsekwencją stosowania zasady ostrożnej wyceny w rachunkowości?
UOR Art. 7. 1. Poszczególne składniki aktywów i pasywów wycenia się stosując rzeczywiście poniesione na ich nabycie (wytworzenie) ceny (koszty), z zachowaniem zasady ostrożności. W szczególności należy w tym celu w wyniku finansowym, bez względu na jego wysokość, uwzględnić:
1) zmniejszenia wartości użytkowej lub handlowej składników aktywów, w tym również dokonywane w postaci odpisów amortyzacyjnych lub umorzeniowych;
2) (uchylony);
3) wyłącznie niewątpliwe pozostałe przychody operacyjne i zyski nadzwyczajne;
4) wszystkie poniesione pozostałe koszty operacyjne i straty nadzwyczajne;
5) rezerwy na znane jednostce ryzyko, grożące straty oraz skutki innych zdarzeń.
16
Zgodnie z ustawą o rachunkowości do środków trwałych zalicza się:
Art. 3 środki trwałe — z zastrzeżeniem pkt 17, rzeczowe aktywa trwałe i zrównane z nimi, o przewidywanym okresie ekonomicznej użyteczności dłuższym niż rok, kompletne, zdatne do użytku i przeznaczone na potrzeby jednostki. Zalicza się do nich w szczególności:
a) nieruchomości — w tym grunty, prawo użytkowania wieczystego gruntu, budowle i budynki, a także będące odrębną własnością lokale, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego.
b) maszyny, urządzenia, środki transportu i inne rzeczy,
c) ulepszenia w obcych środkach trwałych,
d) inwentarz żywy.
Środki trwałe oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub leasingu zalicza się do aktywów trwałych jednej ze stron umowy, zgodnie z warunkami określonymi w ust. 4;
17
Według jakich zasad dokonywana jest wycena środków trwałych na dzień
bilansowy?
cziczi66