Tryb przetargowy rozporządzania nieruchomo.doc

.Tryb   przetargowy   rozporządzania  nieruchomościami   będącymi   własnością skarbu państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego.

Nieruchomości będące własnością podmiotów publicznoprawnych tj. skarbu państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego ( gminy, powiatu, woj e wództwa) stanowią mienie publiczne. Nie dopuszczalne j est zatem zbywanie prawa majątkowego przysługującego tym podmiotom wyłącznie w ramach woli organów reprezentujących te podmioty a zwłaszcza przez osoby wykonujące funkcje tych organów. Taki stan rzeczy groziłby możliwością powstania znaczących nieprawidłowości w zakresie dysponowania owym mieniem publicznym, a to skutkowałoby choćby spadkiem zaufania obywateli wobec państwa. Aby nie dopuścić do takiej sytuacji i umożliwić jawny (powszechny oraz publiczny) wybór nabywcy prawa do własności lub prawa do użytkowania wieczystego na publicznym mieniu nieruchomym, ustawodawca przewidział szczególną formę dysponowania tym mieniem, jaką jest przetarg rozumiany jako publiczny wybór nabywcy mienia publicznego.

Z punktu widzenia prawa cywilnego przetarg jest niczym innym jak jedną z dopuszczalnych form zawarcia umowy, lecz należy zwrócić uwagę, że jeśli umowa odnosi się do prawa na nieruchomości (np. własność, użytkowanie wieczyste) ustawodawca zastrzegł szczególne wymogi dotyczące tej umowy, otóż musi być ona zawarta w formie aktu notarialnego. W tym ujęciu przetarg stanowi swego rodzaju umowę przedwstępną do zawarcia właściwej umowy przed notariuszem pomiędzy właścicielem danej nieruchomości, który organizował przetarg a nabywcą, który zaoferował bądź to w przetargu ustnym najwyższą cenę bądź w przetargu pisemnym najlepsze warunki, należy koniecznie dodać, że wynik przetargu jest wiążący dla stron. Wymóg przeprowadzenia przetargu został zastrzeżony w ustawie z 28.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Art. 37 ust l tejże ustawy stanowi, że przetarg jest podstawowym sposobem wyłonienia nabywcy lub użytkownika wieczystego nieruchomości będącej własnością Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego. Ustawa ta również dopuszcza możliwość, bezprzetargowego wyłonienia nabywcy nieruchomości będącej mieniem publicznym, ale jedynie w przypadkach ściśle określonych w art. 37 ust. 2 oraz ust., 3. Jeśli chodzi o inne sposoby rozporządzania ( użytkowanie, najem, dzierżawa) nieruchomością publiczną ustawodawca wprowadza w art. 37 ust. 4., wyżej wymienionej ustawy kryterium czasu, na jaki ma być owo prawo (użytkowanie, najem, dzierżawa) ustanowione. Jeśli okres ten jest dłuższy niż 3 lata, wówczas obligatoryjną formą jest przetarg, z zastrzeżoną możliwością, że organ rozporządzający w imieniu właściciela danym prawem, może uzyskać zgodę właściwego organu nadzoru na zwolnienie z trybu przetargowego, (jeśli kwestia dotyczy nieruchomości będącej własnością skarbu państwa decyzję podejmuje wojewoda, natomiast gdy właścicielem jest jednostka samorządu terytorialnego decyzję podejmuje odpowiednio sejmik wojewódzki bądź rada). Przepis ten jednocześnie wskazuje, że w wypadku ustanawiania praw, o których mowa powyżej na nieruchomościach publicznych na okres do trzech lat przetarg nie jest wymagany.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami dopuszcza przetarg zarówno w formie pisemnej jak i ustnej ( art. 40) z zastrzegając, że obie te formy mogą mieć charakter przetargu nieograniczonego lub ograniczonego. Celem przetargu ustnego jest uzyskanie jak najwyższej ceny w zamian za zbywane prawo własności do nieruchomości lub ceny, na podstawie, której ustala się w sposób procentowy wysokość pierwszej opłaty i jak i wysokość dalszych opłat rocznych związanych z prawem do użytkowania wieczystego nieruchomości. W przetargu ustnym jedynym dopuszczalnym kryterium wyłaniania najkorzystniejszej oferty jest właśnie wysokość ceny, jaką licytujący zobowiązuje się zapłacić za ustanowienie danego prawa. Dla tej formy przetargu nie dopuszczalne byłoby ustalanie dodatkowych kryteriów-wymogów, a tym bardziej egzekwowanie ich po zamknięciu przetargu pod groźbą odstąpienia od zawarcia umowy Właściwą formą do wyłaniania najlepszej oferty, co do warunków innych niż wysokość ceny, jest przetarg pisemny. W tym trybie uczestnicy przetargu składają oferty pisemne dotyczące nabycia danego prawa do danej nieruchomości, szczególnie wskazując sposób spełnienia warunków, jakie ustalił organizator przetargu, jednocześnie oferując cenę wyższą od wywoławczej. Dla organizatora określone warunki mają różny ceł i priorytet ważności, co pozwala po zapoznaniu się przez komisję przetargową z poszczególnymi ofertami na wybór tej, która ma najwyższą wartość w ujęciu spełnienia celów nałożonych przez organizatora. Zatem zasadniczym celem przetargu pisemnego w odróżnieniu od przetargu w formie ustnej nie jest tylko uzyskanie jak najwyższej ceny a uzyskanie jak najkorzystniejszych warunków, np. dotyczących sposobu zagospodarowania zbywanej nieruchomości. Należy zaznaczyć, że ocena jakości oferty w przetargu pisemnym tylko na podstawie kryterium ceny jest dalece niewłaściwa, ponieważ ograniczanie się do kryterium ceny jest przesłanką do organizowania przetargu ustnego. Oba tryby przetargowe ( ustne, pisemne) mogą być przeprowadzone w sposób nieograniczony, czyli dostępny dla wszystkich zainteresowanych podmiotów (taki rodzaj przetargu określa się jako powszechny, czyli nie tylko publiczny) lub ograniczony, czyli dostępny nie dla wszystkich podmiotów, lecz tylko takich spełniających określone przez organizatora kryteria. Ograniczenie dostępności do przetargu uregulowane zostało w ustawie o gospodarce nieruchomościami w art 40 ust 2a, z którego wynika, że ograniczenie dostępności może nastąpić jedynie na podstawie kryterium podmiotowego (warunki przetargu mogą być spełnione przez ograniczoną liczbę osób). Możliwość udziału podmiotu w przetargu nie może być reglamentowana kryterium zróżnicowania faktycznego (mającego charakter subiektywny), lecz za pomocą kryterium obiektywnego, jakim jest zróżnicowanie podmiotów od strony prawnej. W takim układzie odniesienia ograniczenie ma na celu skierowanie oferty do właściwej ( z racji swoich właściwości prawnych) grupy podmiotów, czyli poprzez wyłączenie powszechności zostaje przeprowadzona wstępna selekcja podmiotów mogących ubiegać się o prawo na danej nieruchomości. Zaznaczyć należy, że wyłącznie powszechności przetargu nie może skutkować pozbawieniem przetargu charakteru publicznego, a to jest jednoznaczne z tym, że organizator nie został zwolniony od ustawowych wymogów, dotyczących rozporządzania nieruchomościami publicznymi, takich jak obowiązek umieszczenie nieruchomości na wykazie nieruchomości do zbycia oraz publicznym ogłoszeniu o przeprowadzanym przetargu. Publiczny charakter przetargu ogranicza możliwość wyłączenia jawności podejmowanych czynności w trakcie jego trwania. Wyłączenie jawności dopuszczalne jest jedynie w celu ochrony dobra chronionego prawem.

Forma przetargu uzależniona jest od celu, jaki stawia sobie organizator. Jeśli chce uzyskać najwyższą cenę - ustna, jeśli najlepsze warunki np. zagospodarowania nieruchomości - pisemna. Organizator dokonuje wyboru trybu przetargu, lecz nie czyni tego w pełni autonomicznie, lecz po wcześniejszym uzyskaniu zgody odpowiedniego organu nadzoru, który posiada uprawnienia do zastrzeżenia określonej formy przetargu.

Podmiotami przetargu są to zarówno jego organizator jak i uczestnicy. Przedmiotem przetargu jest natomiast wyłonienie nabywcy. Do przetargu mogą przystępować zarówno osoby prawne jak i fizyczne. Warunkiem, jaki muszą spełnić jest wpłata określonej kwoty jako wadium. Wadium jest to finansowa kaucja (gwarancja), która potwierdza chęć nabycia przez uczestnika praw na danej nieruchomości publicznej i jednocześnie legitymuje uczestnika do udziału w przetargu. Wadium powinno być uiszczone przed rozpoczęciem przetargu, a zwrócone uczestnikom niewyłonionym jako nabywcy niezwłocznie po jego zamknięciu. Organizator i komisja przetargowa ma określone obowiązki względem uczestników przetargu takie jak: umożliwienie dostępu do wszystkich niezastrzeżonych ( dostępnych tylko dla podmiotów po stronie organizatora) informacji, danych dotyczących przetargu oraz zwyczajne zapewnienie udziału w przetargu jego uczestnikom. Organizatorem przetargu są organy działające i w imieniu właściciela publicznego. Organy te to: starosta reprezentujący Skarb Państwa wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej i organy wykonawcze jednostek samorządu terytorialnego ( wójt, burmistrz — prezydent miasta, zarząd powiatu, zarząd samorządu wojewódzkiego). Na organizatorze przetargu jako organie reprezentującym właściciela nieruchomości publicznej spoczywa obowiązek przeprowadzenia przetargu (ogłoszenie oraz organizacja). Czynności przetargowe wykonywane są przez organizatora za pomocą komisji przetargowej, która nie jest wyodrębnionym podmiotem przetargu, ponieważ działa tylko na rzecz organizatora.

Sposób ustalania cen w przetargu, czyli ceny, za jaką może być zbyta dana nieruchomość również reguluje ustawa o gospodarce nieruchomościami. Art. 67 ust. 1. stanowi, że cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości. A zatem na cenę nieruchomości składa się jej wartość, która jest podstawowym wyznacznikiem oraz inne dodatkowe koszty, jakie zobowiązany jest ponieś nabywca. Do tych kosztów należy zaliczyć np. koszty przygotowania nieruchomości na sprzedaż oraz należne podatki naliczane od ostatecznej ceny, a nie od ceny wywoławczej. Aby móc przeprowadzić przetarg należy najpierw ustalić wysokość ceny wywoławczej, którą na zlecenie organu reprezentującego właściciela ustala uprawniony rzeczoznawca majątkowy ( art. 7 GospNierU ) w formie operatu szacunkowego ( art. 157 ust. 1. GospNierU) w terminie nie dłuższym niż trzy miesiące od dnia zlecenia wyceny. Rzeczoznawca opierając się na prawnie określonej procedurze ustala wartość nieruchomości biorąc pod uwagę np. takie kryteria jak: cena możliwa do uzyskania na rynku. Podkreślić należy fakt, iż rzeczoznawca nie jest w żadnym wypadku uprawniony do swobodnego ustalania wartości danej nieruchomości musi się on opierać na normatywnych kryteriach takich jak np. reguły przy wykonywaniu zawodu rzeczoznawcy majątkowego ustalone przez organizacje zawodowe w ustaleniu z Ministrem Infrastruktury. Następnie wycenę sporządzoną przez rzeczoznawcę ocenia jej zleceniodawca (organ reprezentujący właściciela) w ramach należytego wykonania umowy o sporządzenie wyceny. Tak ustalona wartość nieruchomości jest podstawą do określenia ceny wywoławczej do przeprowadzenia przetargu. Cena wywoławcza w pierwszym przetargu musi być, co najmniej równa wartości nieruchomości ( art. 67 ust. 2 pkt ł GospNierll). Ustawodawca w określonych przypadkach nakłada obowiązek na podmiot przeprowadzający przetarg uzyskania ceny wyższej od wartości rynkowej nieruchomości. Dzieje się tak w przypadku, gdy ceną wywoławczą jest wartość rynkowa nieruchomości ( art, 150 ust. 2 GospNierU). Co skutkuje tym, że aby dany uczestnik mógł wygrać przetarg musi zaoferować cenę wyższą od wywoławczej, która jest jednocześnie ceną wyższą od wartości rynkowej. W przypadku, gdy pierwszy przetarg kończy się wynikiem negatywnym, czyli jeżeli nikt nie przystąpił do przetargu ustnego lub żaden z uczestników nie zaoferował postąpienia ponad cenę wywoławczą albo jeżeli w przetargu pisemnym nie wpłynęła ani jedna oferta lub żaden z uczestników nie zaoferował ceny wyższej od wywoławczej, także jeżeli komisja przetargowa stwierdziła, że żadna oferta nie spełnia warunków przetargu (Art. 40 ust. 4 GospNierU) może zostać zorganizowany drugi przetarg, w okresie nie krótszym niż dwa tygodnie, ale nie dłuższym niż sześć tygodni od poprzedniego (Art. 39 ust. 2 GospNierU), na zmodyfikowanych zasadach, ponieważ organizator ma obowiązek obniżenia ceny wywoławczej, która w drugim przetargu ustalona zostaje na pułapie niższym niż wartość nieruchomości, ale nie niższym od 50% wartości tej nieruchomości ( Art. 67 ust. 2 pkt 2 GospNierU). Obniżenie ceny ma na celu zachęcenie do wzięcia udziału w licytacji te podmioty, dla których cena wyznaczona w pierwszym przetargu była za wysoka. Zatem obowiązek obniżenia ceny przez organizatora ma niezwykle istotne znaczenie praktyczne, ponieważ zwiększa szansę na zbycie nieruchomości w trybie przetargowym, który wydaje się być najkorzystniejszą formą sprzedaży określonych praw do nieruchomości. Wspomnieć należy, że obniżenie ceny po pierwszym przetargu, może być wyższe niż 50% względem ceny wywoławczej z pierwszego przetargu (cena wywoławcza z pierwszego przetargu mogła być wyższa od wartości), ale nie może przekroczyć pułapu 50% wartości nieruchomości. Jeśli również drugi przetarg nie przyniesie pozytywnego rozstrzygnięcia organizator może organizować następne przetargi, na zasadach obowiązujących przy organizowaniu drugiego przetargu (art. 39 ust. 2 GospNierU). W następnych przetargach nie ma już obowiązku dalszego obniżana ceny względem drugiego przetargu, jedynym wyznacznikiem jest fakt, że cena w kolejnych przetargach musi być niższa od wartości nieruchomości, (do 50%), ale nie musi być niższa niż w drugim przetargu. Organizator może skorzystać też z alternatywnego względem przetargu rozwiązania i podjąć rokowania o zbycie nieruchomości (już po pierwszym przetargu). Rokowania powinny mieć ( podobnie jak przetarg) charakter publiczny ( Art. 42 ust. 1). W trybie rokowań cena za nieruchomość może zostać obniżona maksymalnie do poziomu 40% wartości nieruchomości, co jednoznacznie wskazuje, iż 40% stanowi dolną granicę obniżenia ceny, za jaką dana nieruchomość może zostać zbyta przez podmiot publiczny (art. 67 ust. 2 pkt 4 GospNierU). Cena, jaką zobowiązany jest zapłacić nabywca wyłoniony w ramach przeprowadzonych rokowań, może zostać rozłożona na raty płatne przez okres nie dłuższy niż 10 lat ( art. 70 ust. 2 GospNierU), podczas gdy taka możliwość nie występowała w trybie przetargowym, gdzie nabywca zobowiązany był do zapłaty ceny najpóźniej do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości ( art. 70 ust. l GospNierU) Rozwiązanie takie ma na celu zachęcenie potencjalnych nabywców do oferowania jak najwyższej ceny przekraczającej minimum przewidziane w ustawie, mając możliwość spłacenia jej w systemie ratalnym. Wybór formy wyłonienia nabywcy po drugim bezskutecznym przetargu powinien być uzależniony od tego o ile względem wartości nieruchomości została obniżona cena wywoławcza w drugim przetargu, bo jeśli ta obniżka nie była znacząca, celowym postępowaniem wydaje się przeprowadzenie kolejnego przetargu, w na sprzedaż, ( gdy nieruchomość ma charakter mieszkaniowy) o przysługującym im prawie pierwokupu zajmowanych lokali. Organizator będący reprezentantem właściciela zanim dokona ogłoszenia o pierwszym przetargu jest zobowiązany do rozpatrzenia wszystkich wniosków o nabycie którym cena zostałaby obniżona w sposób wyraźniejszy niż to zostało uczynione w drugim przetargu tak, aby nie zaprzepaścić szansy na korzystniejsze zbycie nieruchomości niż to ma miejsce w trybie rokowań gdzie zainteresowany ma już możliwość nabycia nieruchomości za 40% jej wartości ( w kolejnych przetargach 50% wartości).

Postępowanie przetargowe musi mieć odpowiednią formę przewidzianą w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Procedurę zbycia nieruchomości rozpoczyna się od sporządzenia wykazu, w którym zawiera się nieruchomości przeznaczone do sprzedaży, oddania w użytkowanie wieczyste, użytkowanie najem lub dzierżawę, a następnie ów wykaz wywiesza się na okres 21 dni w siedzibie właściwego urzędu a informacje o wywieszeniu wykazu podaje się do publicznej wiadomości przez np. ogłoszenie w prasie lokalnej ( Art. 35 GospNierU). Od dnia upublicznienia wykazu nieruchomości przeznaczonych na sprzedaż rozpoczyna się bieg terminów do zgłoszenia wniosków tytułem prawa pierwszeństwa do nabycia nieruchomości wynikającego z ustawy ( Art. 34 GospNierU) oraz powstaje obowiązek ciążący na organizatorze do poinformowania najemców lokali znajdujących się w nieruchomości przeznaczonej nieruchomości w trybie bezprzetargowym złożonych przez uprawnione do tego podmioty ( mogą to być osoby fizyczne, jaki osoby prawne). Gdyby, któryś z takich wniosków został rozpatrzony pozytywnie wówczas nieruchomość uprawnionemu podmiotowi zbywana jest w trybie bezprzetargowym i jednocześnie nie jest ona uwzględniana w ogłoszeniu o przetargu. Jeśli nie ma podobnych wniosków lub zostały one rozpatrzone negatywnie w stosunku do pozostałych nieruchomości ujętych w wykazie na sprzedaż organizator może podjąć dalsze czynności przetargowe, jednak z zastrzeżeniem, że mimo upływu ustawowego terminu do składania wniosków, o których mowa powyżej, zobowiązany jest do odczekania kilku dni na upływ tak zwanego terminu pocztowego na doręczenie przesyłki (wnioski mogły być wysłane za pośrednictwem poczty). Po spełnieniu powyższych przesłanek organizator może przystąpić do ogłoszenia pierwszego przetargu poprzez podanie do publicznej wiadomości ( informacje o przetargu wywiesza się w siedzibie właściwego urzędu oraz przekazuje w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości) informacji o nim. W ogłoszeniu o przetargu podaje się informacje zamieszczone w wykazie oraz czas, miejsce i warunki przetargu ( w tym formę wybraną przez organizatora).

Istnieje możliwość odwołania i unieważnienia przetargów (pierwszego przetargu jak i kolejnych) przez organizatora, ale może to nastąpić tylko z ważnych powodów, które nie powinny być zależne od organizatora. Unieważnienie może nastąpić już po ogłoszeniu informacji o przetargu, ale przed jego przeprowadzeniem i powinno zostać podane do publicznej wiadomości w sposób tożsamy do ogłoszenia o przetargu z uwzględnieniem informacji, z jakiej przyczyny przetarg zostaje odwołany (art. 38 ust. 4 GospNierU). Wpłacone przez uczestników przetargu wadia powinny być im niezwłocznie wypłacone. W ustawie o gospodarce nieruchomościami nie została uregulowana odpowiedzialność prawna organizatora przetargu, z powodu jego odwołania. Unieważnienie przeprowadzonego przetargu jest możliwe, ale wymaga decyzji sądu cywilnego i przeprowadzone jest na zasadach kodeksu cywilnego oraz kodeksu postępowania cywilnego. Każdemu z uczestników przetargu przysługuje prawo zaskarżenia czynności związanych z jego przeprowadzeniem do organizatora przetargu, wyjątek stanowią przetargi na nieruchomości będące własnością Skarbu Państwa, wówczas organ właściwym będzie organ nadzorujący organizatora ( w tym przypadku będzie nim wojewoda, ponieważ przetargi organizuje starosta, który reprezentuje Skarb Państwa). Termin na wniesienie skargi wynosi 7 dni od dnia rozstrzygnięcia przetargu ( w przetargu ustnym jest to ogłoszenie a w pisemnym doręczenie skarżącemu rozstrzygnięcia) i ma charakter bezwzględny po jego przekroczeniu skarga nie podlega rozpatrzeniu, ale niewykluczone jest działanie ( odpowiednio organizatora lub wojewody) z urzędu.

Jak już wspomniałem na początku pracy przetarg nie wywołuje skutków prawnych w postaci przeniesienia praw. Niezbędna jest dodatkowa umowa zawarta w postaci aktu notarialnego (przy ustanowienia użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej wymagany jest dodatkowo wpis do księgi wieczystej). Aby móc dokonać tych czynności organizator zobowiązany jest w terminie do 21 dni od dnia rozstrzygnięcia przetargu, lub zakończenia rokowań zawiadomić na piśmie osobę ustaloną jako nabywcę nieruchomości lub użytkowania wieczystego, o miejscu i terminie zawarcia umowy sprzedaży lub oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości, wyznaczony termin nie może być krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia zawiadomienia. W zawiadomieniu powinny być określone konsekwencje braku stawiennictwa. Organizator nie może odstąpić samowolnie od zawarcia umowy, stać się tak może w wypadku, gdy osoba, która wygrała przetarg, lub została wyłoniona w drodze rokowań nie stawiła się w miejscu i terminie (w celu podpisania umowy) określonym w zawiadomieniu, albo, gdy przetarg został unieważniony. Dodatkową konsekwencją nie stawiennictwa osoby, która wygrała przetarg jest przepadek wpłaconego przez nią wadium, które staje się rekompensatą za poniesione koszty związane z przeprowadzeniem przetargu. Jeśli nie dotrzymanie warunków przewidzianych w zawiadomieniu jest usprawiedliwione, to o tym fakcie organizator powinien być powiadomiony najpóźniej w dniu wyznaczonego terminu. Dopuszczalne jest poinformowanie po fakcie niestawiennictwa, ale wówczas istnieje ryzyko, że mogły już zostać podjęte czynności mające na celu wyłonienie nowego nabywcy nieruchomości. Wówczas dotychczasowemu zwycięzcy pozostaje jedynie droga sądowa, o ustalenie dalszego związania organizatora ustawowym obowiązkiem zawarcia odpowiedniej umowy. W razie wątpliwości organizatora, co do autentyczności przedstawionego  przez  nabywcę   usprawiedliwienia  o  jego   autentyczności również rozstrzyga sąd.

Organizator przetargu jest zobowiązany do zawarcia umowy (przeniesienia własności lub ustanowienie prawa użytkowania wi...