Uniwersytet Warmińsko-Mazurski w Olsztynie                          Olsztyn, 24.01.2014 r.

Wydział: Geodezji i Gospodarki Przestrzennej

Specjalność: Geodezja i Szacowanie Nieruchomości

Przedmiot: Rynek Nieruchomości

SPRAWOZDANIE 1

Analiza rynku miasta Płock

Wykonały :

Dominika Bieńkowska

Katarzyna Szyszuk

Rok III,  Grupa 2

I. OGÓLNA SYTUACJA NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI W POLSCE

1. Wpływ uwarunkowań demograficznych na rynek nieruchomości

- aktualna sytuacja demograficzna w Polsce (ludność, struktura wiekowa i zawodowa itp.)

W tym roku ujemny przyrost naturalny może wynieść rekordowe rozmiary. Dane GUS pokazują, że może się urodzić nawet 40 tys. mniej osób niż umrze. Rok 2013 może być szczytem kryzysu demograficznego w Polsce . Liczba zgonów ma przekroczyć aż o 40 tys. liczbę urodzeń w kraju.

Dane GUS dotyczące pierwszej połowy bieżącego roku nie dają powodów do zadowolenia. W ciągu pierwszych sześciu miesięcy Urodziło się w Polsce 183 tys. dzieci (to o 9 tys. mniej niż przed rokiem), a zmarło 202 tys. Polaków (o 7,6 tys. więcej).

Do tej pory najgorszy wynik demografowie zanotowali w 2003 roku. Wtedy ujemny przyrost naturalny wyniósł 14 tys. osób. W ostatnich latach ujemne przyrosty zanotowano również w roku 2002, 2004 i 2005. Jeśli tegoroczne szacunki się potwierdzą 2013 rok będzie jednak znacznie gorszy.

Mimo złej sytuacji demograficznej w Polsce co roku więcej ludzi w Polsce się rodzi niż umiera. Na ostatnie dane, oprócz dramatycznie małej liczby narodzin – Polska zajmuje pod tym względem 212. miejsce na klasyfikowane 224 kraje świata – wpływa też starzenie się społeczeństwa, a co za tym idzie więcej zgonów. Jeśli ich liczba przekroczy w tym roku 400 tys., też będzie to pierwsza taka sytuacja po 1945 roku.

Sytuacja demograficzna i poziom rozwoju społecznego

Według wstępnych danych Głównego Urzędu Statystycznego (GUS), liczba ludności Polski wyniosła na koniec 2012 roku około 38 542 tys. osób, odnotowując w całym roku dodatni przyrost naturalny o prawie 10 tys. osób. Wyniki Narodowego Spisu Powszechnego Ludności i Mieszkań z 2011 roku przygotowanego przez GUS wykazały, że liczba ludności w Polsce zwiększyła się w okresie od maja 2002 roku (data wcześniejszego spisu powszechnego) do końca marca 2011 roku o 282 tys. osób, tj. o 0,7 proc.

Jak pokazał spis powszechny, w 2011 roku ludność miejska stanowiła 60,8 proc. ogółu ludności, natomiast ludność wiejska 39,2 proc. W stosunku do ostatniego spisu z 2002 roku odnotowano spadek liczby ludności w miastach o 204 tys. osób oraz istotny (o 486 tys.) wzrost liczby mieszkańców wsi.

Na koniec marca 2011 roku w Polsce było 13,495 mln mieszkań, co oznacza, że od poprzedniego spisu powszechnego w 2002 roku ich liczba wzrosła o 971 tys., tj. 7,8 proc. – podaje GUS w Roczniku Statystycznym 2012, podając wyniki najnowszego spisu.

Według danych GUS, na przestrzeni ostatnich lat obniżył się współczynnik obciążenia demograficznego w Polsce. W 2011 roku na każde 100 osób w wieku produkcyjnym przypadało o 55,3 osób w wieku nieprodukcyjnym, prawie 7 osób mniej niż miało to miejsce w 2002 roku.

Pozytywnym zjawiskiem obserwowanym od ostatniego spisu w 2002 roku jest stały wzrost poziomu wykształcenia. Odsetek osób o wykształceniu co najmniej średnim wzrósł z 41,4 proc. w 2002 roku do 48,6 proc. w 2011 roku. Najbardziej dynamiczny wzrost zanotowano w odniesieniu do osób o wykształceniu wyższym, których udział w ogóle ludności w wieku 13 lat i więcej zwiększył się z 9,9 proc. w 2002 roku do 17,0 proc. w 2011 roku.

GUS szacuje, że na koniec 2011 roku na emigracji przebywało 2,06 mln osób, w porównaniu do 786,1 tys. osób w 2002 roku podczas poprzedniego spisu. Emigranci pozostają znaczącą siłą w polskiej gospodarce: w świetle danych Narodowego Banku Polskiego (NBP), wartość transferów pieniężnych od emigrantów do Polski w 2011 roku wyniosła około 17 mld zł (około 4,2 mld euro), co odpowiadało 1,42 proc. PKB Polski za tamten rok. W trzech kwartałach 2012 roku odpowiednia wartość transferów wyniosła prawie 3,14 mld euro – wynika z najnowszych danych NBP.

Polska uznawana jest przez ONZ za kraj bardzo wysoko rozwinięty (najwyższa kategoria) ze względu na Wskaźnik Rozwoju Społecznego (HDI), który bierze pod uwagę takie czynniki jak długość życia, średnią długość edukacji odbytej przez 25-latków i oczekiwany czas edukacji dzieci w wieku szkolnym, jak również produktu narodowego brutto per capita, po zmierzeniu parytetem siły nabywczej. W rankingu HDI zawartym w Human Development Report 2013 Polska zajęła 39. miejsce na 186 krajów ujętych w raporcie.

ROZMIESZCZENIE LUDNOŚCI, GĘSTOŚĆ ZALUDNIENIA W POLSCE

Liczba ludności Polski na początku 2010 roku wynosiła 38 mln 167 tys., co  przy powierzchni 312 685 km2 daje średnią gęstość zaludnienia 122 osoby na 1km2.
Rozmieszczenie ludności nie jest równomierne – największe zagęszczenie występuje na południu, a najmniejsze w części północno-wschodniej i północno-zachodniej.

STRUKTURA WIEKU I PŁCI W POLSCE

Piramida wieku dla Polski, ze względu na wyraźnie zaznaczające się wyże i niże demograficzne (wybrzuszenia i wklęśnięcia), ma charakterystyczny, “pofałdowany” kształt.
Owe wyże i niże to efekt II wojny światowej. W czasie jej trwania notowano bardzo niską liczbę urodzeń przy jednoczesnej wysokiej umieralności (zwłaszcza wśród mężczyzn). Stąd mała liczebność roczników wojennych. Natomiast po wojnie nastąpiła odbudowa i rozwój całego państwa, w tym także potencjału ludnościowego. W latach 50-tych miała miejsce kulminacja liczby urodzeń, co uwidoczniło się w postaci wyżu demograficznego.
Kolejne wklęśnięcia i wybrzuszenia w piramidzie powtarzają się mniej więcej co 30 lat – jest to czas potrzebny, by następne pokolenie weszło w wiek dorosły i miało decydujący wpływ na liczbę urodzeń. Taka pokoleniowa powtarzalność w strukturze wieku nazywana jest echem demograficznym.

Na piramidzie, a także na rysunku poniżej oznaczone zostały też grupy wiekowe w zależności od prawnej zdolności do pracy. W chwili obecnej struktura ta przedstawia się dosyć korzystnie – 64,5% ludności w wieku produkcyjnym utrzymuje 35,5% ludności będącej w wieku nieprodukcyjnym. Jednakże niepokojący może być stały spadek liczby ludności w wieku przedprodukcyjnym, w obliczu zbliżającego się wzrostu liczby ludności w wieku poprodukcyjnym.

Znaczące zmiany w strukturze zatrudnienia odbijają się jednak rosnącym bezrobociem. Obecnie wynosi ono około 10% i zalicza się do najwyższych w Unii Europejskiej.
Zjawisko bezrobocia pojawiło się w Polsce po przełomowym roku 1989. Przejście na gospodarkę rynkową wiązało się z upadkiem wielu nieekonomicznych zakładów przemysłowych. Iinne, by utrzymać się na rynku, musiały ograniczać koszty produkcji, co na ogół prowadziło do zwolnień pracowników.

Na mapie poniżej zauważyć można, że stosunkowo niezła sytuacja na rynku pracy występuje w dużych miastach (zawsze stwarzają one więcej szans). Natomiast najgorzej jest na północy Polski, gdzie w niektórych powiatach stopa bezrobocia przekracza 30%. Wynika to głównie stąd, że wcześniej funkcjonowały tam liczne Państwowe Gospodarstwa Rolne, które zatrudniały wielu pracowników. Do dziś pozostały tam po nich zrujnowane na ogół zabudowania, nieuprawiane pola i rzesze bezrobotnych.

- potrzeby mieszkaniowe (ile mieszkań jest a ile brakuje)

Ponad 16 lat zajęłoby wybudowanie mieszkań zaspokajających aktualne potrzeby mieszkaniowe Polaków. Gdyby liczyć tylko deweloperów, a pominąć domy budowane przez osoby prywatne, czas ten wydłużyłby się do prawie 40 lat. A potrzeby mieszkaniowe cały czas rosną, bo w Polsce przybywa gospodarstw domowych.

Gdyby przyjąć, że każde gospodarstwo domowe w Polsce powinno mieć do dyspozycji jedno mieszkanie, to okazałoby się, że 2012 rok zakończyliśmy niedoborem w tym zakresie na poziomie około 940 tys. lokali. Tyle ich właśnie brakowało, aby każda rodzina miała gdzie mieszkać. Nawet jednak spełnienie takiego parytetu nie powodowałoby automatycznie, że sektor budownictwa mieszkaniowego straciłby rację bytu. Część gospodarstw ma bowiem większe potrzeby mieszkaniowe niż relacja 1:1. Nie można też zapomnieć o tym, że część istniejących dziś budynków jest w bardzo złym stanie technicznym i wymagają albo gruntownego remontu, albo wręcz wyburzenia. Ile może być takich nieruchomości? Na to pytanie po części odpowiadają dane Eurostatu. Według nich, w złym stanie technicznym może być w Polsce ponad 1,5 mln mieszkań. Gdyby zsumować tę wartość z liczbą brakujących nieruchomości wynik sięgnąłby aż 2,4 mln sztuk. Przy obecnej dynamice tworzenia nowych mieszkań (w 2012 roku oddano ich do użytkowania 152,5 tys.), zaspokojenie tak zdefiniowanych potrzeb potrwałoby ponad 16 lat. Powierzenie tego zadania tylko deweloperom, którzy w zeszłym roku oddali do użytkowania 63,2 tys. mieszkań, wydłużyłoby wspomniany okres do prawie 40 lat.
 

Jak oszacowano niedobór mieszkań?

Szacunki GUS na temat liczby gospodarstw domowych opublikowane zostały w dokumencie Prognoza gospodarstw domowych na lata 2008-2035. Z tej publikacji wynika, że w 2012 roku w Polsce powinno być 14,64 mln gospodarstw domowych. Dane GUS o liczbie mieszkań pochodzą z 2010 roku (13,42 mln sztuk). Wartość ta została skorygowana o ubytki mieszkań z 2011 roku (2778) oraz szacunkową liczbę ubytków za rok 2012 (średnia z pięciu ostatnich odczytów to 3023 lokali) oraz wzbogacona o liczbę mieszkań oddanych do użytkowania, które to dane GUS opublikował za rok 2011 i 2012.

W praktyce okres ten najprawdopodobniej byłby jeszcze dłuższy. Powód jest prosty: z roku na rok w Polsce jest coraz więcej gospodarstw domowych. Nie jest to jednak efekt przyrostu naturalnego, ale zmiany modelu rodziny. Coraz częściej Polacy mieszkają jako single, a młode małżeństwa z obawy o sytuację finansową rodziny, odkładają decyzję o potomstwie. W efekcie przeciętne gospodarstwo domowe jest coraz mniej liczne. Dane GUS pokazują, że jeszcze w 1999 roku przeciętne gospodarstwo domowe liczyło 3,17 osób. W roku 2011 było to już tylko 2,87 osób. W efekcie liczbę gospodarstw domowych GUS szacował na 14,57 mln w 2011 roku, a w 2012 i na koniec 2013 roku miało to być już odpowiednio 69,5 tys. i 56,6 tys. gospodarstw więcej.
 

Deweloperzy kończą więcej niż zaczynają

Co ciekawe, w latach objętych analizą, zawsze liczba gospodarstw domowych rosła szybciej niż zasób mieszkaniowy budowany przez deweloperów. W 2009 roku przybyło o 39,5 tys. więcej gospodarstw niż mieszkań. Podobnie było w kolejnych dwóch latach. Dopiero w zeszłym roku różnica stopniała do 6,3 tys. Gdyby więc powierzyć jedynie deweloperom tworzenie zasobu mieszkaniowego w Polsce, w ostatnich latach braki mieszkaniowe rosłyby, a nie spadały. Trzonem sektora budownictwa mieszkaniowego są jednak wg. GUS osoby fizyczne, które jako inwestorzy indywidualni budują domy. Ich dokonania są przeważnie w tym zakresie znacznie większe niż wszystkich firm deweloperskich razem wziętych. I tak na przykład w rekordowym 2009 roku deweloperzy zbudowali aż 72,3 tys. mieszkań. W tym samym czasie wszyscy pozostali uczestnicy rynku oddali do użytkowania 87,7 tys. nieruchomości mieszkalnych. W 2011 roku natomiast – gdy na liczbę oddawanych do użytkowania przez deweloperów mieszkań miało mocny wpływ kryzysowe zahamowanie nowych inwestycji – deweloperzy oddali do użytkowania 48,8 tys. mieszkań, a inni uczestnicy rynku prawie dwa razy więcej – 82,1 tys. mieszkań. Najnowsze dane GUS o budownictwie mieszkaniowym pokazują, że w 2012 roku deweloperzy oddali do użytkowania o 16,5% więcej mieszkań niż rok wcześniej. Gorsze dane pochodzą jednak z obszaru rozpoczynanych budów. Tych było w całym 2012 roku o 11,3% mniej niż w rok wcześniej oraz o 9,1% mniej niż lokali oddanych do użytkowania przez deweloperów.

- preferencje i moda w zakresie nabywania nieruchomości mieszkaniowych

Pomimo wciąż wszechobecnego kryzysu, budownictwo to wciąż silnie rozwijająca się gałąź gospodarki. W ciągu ostatnich lat można zaobserwować duże zmiany w potrzebach i oczekiwaniach inwestorów. Aby poznać panujące na rynku budownictwa domów jednorodzinnych trendy zapytaliśmy cztery czołowe pracownie architektoniczne o to co dla Polaków budujących dom jest najważniejsze. Z czego budujemy? Wszystkie pracownie jednym głosem ogłosiły, że przy wyborze materiału do budowy i wykończenia domu klienci kierują się ważnym czynnikiem jakim jest ekologia i energooszczędność. Najczęściej stosowane są ściany dwuwarstwowe - pustak ceramiczny, wapienno-piaskowy lub z betonu komórkowego oraz styropian jako warstwa termoizolacyjna. Do wykończenia elewacji stosowane są naturalne elementy takie, jak drewno i kamień, a przy tym bardziej odważna niż dotychczas kolorystyka fasad. Coraz częściej stosowany jest podział elewacji dodatkowymi okładzinami - klinkierowymi, drewnianymi, kamiennymi czy tynkiem w różnych kolorach i fakturze. Dachy w większości wykańczane są dachówką ceramiczną choć coraz bardziej staje się popularna blacha.

W jakim stylu budujemy? Najważniejszym warunkiem determinującym wybór projektu domu jest po prostu zasobność portfela. Preferencje Polaków związane z wyglądem ich przyszłego domu znacznie się zmieniły na przestrzeni ostatnich lat. Nie budują dużych domów o powierzchni ponad ich realne potrzeby mieszkaniowe. Bardziej zwracają uwagę na jakość materiałów budowlanych i rozkład pomieszczeń w domu. Nadal najpopularniejsze są domy tradycyjne - sięgające do polskiej tradycji spadziste dachy z lukarnami, jednak już bez nadmiaru detali, dużej ilości zdobień. Ich zdaniem systematycznie zwiększa się także zainteresowanie domami nowoczesnymi, o prostej bryle przykrytej dwuspadowym dachem.

Budowanie w stylu eko

Jednym z ważniejszych czynników wyboru domu jest jego energooszczędność. Współcześni inwestorzy indywidualni to klienci dobrze wyedukowani w tematyce budownictwa. Coraz większym zainteresowaniem cieszą się projekty domów zawierających rozwiązania podnoszące energooszczędność budynku i zmniejszające koszty jego użytkowania w przyszłości. Budynki są cieplejsze, bardziej precyzyjnie wykonane, a tradycyjne systemy grzewcze częściej uzupełniane przez instalacje solarne.

Dzięki dostępnym poradnikom energooszczędności sami możemy decydować czy chcemy zainwestować na etapie budowy w dodatkowe rozwiązania energooszczędne, by później zaoszczędzić na kosztach eksploatacji. Podejmując takie decyzje warto skorzystać z aplikacji pokazującej charakterystykę energetyczną, która umożliwia sprawdzenie jak poszczególne rozwiązania energooszczędne wpłyną na koszty eksploatacji wybranego domu.

Klienci korzystają raczej z większej ilości dociepleń ścian i fundamentów oraz lepszej izolacji połaci dachu, a także dodatkowych dużych przeszkleń od strony południowej i zachodniej domu, które mają za zadanie skumulować energię słoneczną potrzebną do ogrzania domu - co wpływa na oszczędność energii. Część dzienna wybieranych domów charakteryzuje się dużą, dobrze doświetloną przestrzenią. Aby zmniejszyć koszty eksploatacji klienci stosują pompy ciepła, ogrzewanie podłogowe oraz nowatorskie docieplenia fundamentów termoizolacyjnymi szalunkami traconymi.

- perspektywy sytuacji demograficznej w Polsce i jej wpływ na rynek mieszkaniowy

Z opisanych wyżej powodów czynniki demograficzne nie mają wprost

proporcjonalnego przełożenia na kształtowanie się rynku mieszkaniowego.

Należy jednak sądzić, że wraz z upływem czasu i podnoszeniem się poziomu

rozwoju społeczno-gospodarczego będzie następowało upodobnianie się tych

mechanizmów do spotykanych w krajach dobrze rozwiniętych.

W prezentowanej analizie wykorzystano trzy wskaźniki, związane z sytuacja

demograficzna. Po pierwsze, uwzględniono poziom przyrostu rzeczywistego,

obserwowanego w latach 19982002. Drugim elementem branym pod uwagę

był odsetek ludności w wieku 2039 lat. Po trzecie, wykorzystano prognozę

...